高岡市における、「不動産相続の生前対策」について事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。
1.金沢市にお住まいのK様が
「認知症の相続人がいたが、
無事に実家の売却に成功した事例」
Caseお客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 所在地 | 高岡市開発本町 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 130.78m² | 土地面積 | 211.96m² |
| 築年数 | 55年 | 成約価格 | 330万円 |
| 間取り | 5DK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
金沢市にお住まいの50代のお客様です。
K様のお父様が逝去され、Ｋ様と妹様、そしてお母様が実家を含む遺産の相続人となりました。
しかし、お母様は認知症で施設に入所されているため、遺産相続にご自身で関わることができない状態です。
Ｋ様は現在金沢市に住まわれており、妹様は大阪に嫁がれていますので、実家に住むご予定はありません。
Case解決したいトラブル・課題
課題
認知症の母親が相続人である実家を売却したい。
Ｋ様のお父様は遺言を残されていません。
K様と妹様は、住む予定のない実家を売却することで、介護施設に入所されているお母様の介護費や生活費に充てたいと望んでいます。
Case相談する不動産屋さんの探し方・選び方
K様は、不動産相続に詳しい地元高岡市にある不動産会社を、インターネットで探すことにしました。
探していると、
- 不動産相続の専門家が在籍している
- ネットや電話での問い合わせを受け付けているので、遠方からでも相談しやすい
上記特徴がある不動産会社を見つけ、早速相談のメールをしてみました。
CaseK様の「トラブル・課題」の解決方法
K様のお母様のように、認知症が進行し判断能力がなくなると、「意思能力」がないとみなされ、相続手続きなどの法律行為ができなくなります。
認知症の相続人がいる場合できないこと
（※成年後見人制度を利用するケースを除く）
- 相続の内容を相続人全員で合意する「遺産分割協議」
- 認知症の相続人のための、法律文書の代筆
- 認知症の相続人による相続放棄
１.にある「遺産分割協議」は認知症の相続人がいるため成立しないので、「法定相続」をすることになります。
しかし、認知症の相続人が法定相続した財産の処分や引き出しは自由にできません。
そういった場合には、「成年後見人制度」を利用して代理人を立てることで、相続手続きを進めることや財産管理ができるようになります。
1．「成年後見制度」とは
成年後見制度とは、認知症や知的障害があり判断能力が不十分な方のために、法律行為や財産管理を代行する制度です。
制度の目的は、被後見人を保護、支援することです。
成年後見制度にはメリットとデメリットがあり、下記の通りです。
【成年後見制度のメリット・デメリット】
| メリット |
|
|---|---|
| デメリット |
|
なお、親族による被後見人の財産の不正利用を防ぐ目的から、第三者が選任される傾向があり、令和５年の統計では全体の約81.9%が親族以外の後見人です。
2．「結果」
成年後見人が管理している居住用不動産の売却には、家庭裁判所の許可が必要となり、不慣れであると手続きに労を要しますが、弊社がサポートさせていただき円滑にご実家の売却をすることができました。
K様は無事、売却して得た資金をお母様の介護費用に充てることができ、感謝のお言葉を頂きました。
2. 高岡市にお住まいのＴ様が、
「リースバックによって自宅を売却し、
老後資金を手にした事例」
Caseお客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 所在地 | 高岡市伏木 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 159.43㎡ | 土地面積 | 451.55㎡ |
| 築年数 | 51年 | 査定価格 | 770万円 |
| 間取り | 7LDK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
高岡市にある一戸建てにお住まいの、70代のお客様です。
T様は旦那様と一戸建てにお住まいですが、T様が数年前入院し療養生活が長引いたこともあり、老後資金の不足が気になっています。
Case解決したいトラブル・課題
課題
リースバックで老後資金を確保したい。
Ｔ様がシニア向け雑誌を読んでいたところ、「家を売って資金を得て、さらに住み続けることができる」と宣伝されている「リースバック」の紹介記事が掲載されていました。
息子様は大阪府にご家族と生活基盤を築いていらっしゃるため、高岡市に戻られる予定はなこともあり、老後資金確保にはいい方法なのではないかと考えています。
老後資金の確保にリースバックはいいのだろうとは感じましたが、詳しくは分からないので不動産会社に詳しく聞いてみたいと思っています。
Case不動産会社の探し方・選び方
Ｔ様は地元の不動産会社でリースバックについて相談できる不動産会社を探すことにしました。
インターネットを検索していると、
- ライフスタイルやステージに合わせた提案をしている
- リースバックの対応をしている。
不動産会社を見つけ、相談しに行くことにしました。
CaseT様の「トラブル・課題」の解決方法
お越しくださったT様ご夫妻には、まず「リースバック」がどのような制度であるかご説明差し上げました。
1.「リースバック」で自宅を売却して現金化し、その後も住み続ける
リースバックとは、所有している不動産を売却して現金化し、賃貸契約を結んでそのまま家を借りながら住み続ける仕組みを指します。
リースバックを利用するメリットとデメリットは、下記のとおりです。
| メリット |
|
|---|---|
| デメリット |
|
リースバックは、Ｔ様ご夫妻のように、自宅を相続させる予定はないが、必要な間だけ住み続けたいという方に合っている仕組みです。
自宅を売却することで、老後資金を一括で得ることができます。
T様ご夫妻の場合は利用する価値のある仕組みであると言えますが、一方で、利点だけ宣伝したCMを見たり、業者に勧誘を受けたりして安易に契約を結んでトラブルに発展してしまう事例もあります。
トラブルを未然に防ぐために作成された政府のガイドブックを参照し、利用は慎重に検討しましょう。
2.「結果」
Ｔ様ご夫妻は、メリット・デメリットを理解されたうえでリースバックを選択されました。
老後資金を確保できたうえに、引っ越しすることなく自宅に住み続けることができると大変喜んでいらっしゃいました。
T様ご夫妻のケースのように、ご自身のライフステージ、将来設計に合ったご提案をいたしますので、ぜひ弊社にご相談ください。
3.高岡市にお住まいのB様が
「家族信託制度を使って
相続前の実家を売却した事例」
Caseお客様の相談内容
売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 所在地 | 高岡市中保 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 131.33m² | 土地面積 | 270.35m² |
| 築年数 | 46年 | 成約価格 | 1,370万円 |
| 間取り | 4LDK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は高岡市にお住まいの40代のB様です。
B様のお父様は高岡市の一戸建てで一人暮らしをされています。
お父様は最近物忘れが多くなり、B様は心配されているのですが、B様は大阪府に、お姉様は京都府にご家族とお住まいで、なかなか帰省ができない状況です。
Case解決したいトラブル・課題
課題
父親の認知症が進行して介護施設に入所する際は、実家を売却して、入所費用に充てたい。
B様は大阪府に、お姉様は京都府に生活基盤があり、ご実家に戻られる予定はありません。現在は、ヘルパーさんに来てもらっているのでお一人で住まわれていますが、お父様が施設に入所することになれば、空き家となってしまいます。
また、お父様が入所される際は、実家の売却益を入所費用にしたいとお考えです。
Case相談する不動産会社の探し方・選び方
B様は、不動産相続について全く知識がないため、相談に丁寧に応じてくれる不動産会社を見つけることにしました。
インターネットで高岡市の不動産会社を探していると、
- 家族信託専門士や生前整理アドバイザーの資格を持ったスタッフがいる
不動産会社があり、B様の問題解決のアドバイスをもらえるのではないかと思い、早速メールで問い合わせてみました。
CaseB様の「トラブル・課題」の解決方法
B様は、お父様の施設入所のタイミングで家を売却しお父様の入所費用にする準備をしたいとご希望でしたので、「家族信託制度」をご提案いたしました。
１．「家族信託」について
家族信託とは、自分の財産を信頼できる家族に託し、財産の管理や運用、処分を任せる制度です。
親の財産が認知症によって凍結されるのを防ぐ、「認知症対策」としての利用が広まっています。
【家族信託の仕組み】
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 信託契約 | B様の場合 |
|---|---|
| 委託者（保有する財産を託す人） | お父様 |
| 受託者（財産を託され、管理・運用・処分する人） | B様 |
| 受益者（財産を運用・処分した際に利益を得る人） | お父様 |
| 信託契約 | 委託者（保有する財産を託す人） | 受託者（財産を託され、管理・運用・処分する人） | 受益者（財産を運用・処分した際に利益を得る人） |
|---|---|---|---|
| B様の場合 | お父様 | B様 | お父様 |
「家族信託」では上記の例のように、「委託者」と「受益者」が同じになることがほとんどです。
仮にお父様が存命中にB様に財産を譲る「生前贈与」をされた場合は、B様は贈与された財産を所有者として自由に利用できますが、「家族信託」では所有権が受託者として形式的にＢ様に移るだけで、B様が自由に処分できないことが大きな違いです。
2．「結果」
信託契約をして２年後、Ｂ様のお父様は施設に入所されることになり、売却を弊社にご依頼いただき、メールや電話でもサポートさせていただきました。
Ｂ様は受託者として実家を売却し、お父様の入所費用に充てることができ、大変満足いただきました。
